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Nel corso della XIX legislatura sono stati introdotte diverse disposizioni volte a rafforzare il ruolo dell'Agenzia del demanio nella gestione attiva del patrimonio immobiliare pubblico, anche al fine di favorire l'attuazione del PNRR. Per elementi informativi in merito alla consistenza e all'uso e al valore dei beni del patrimonio pubblico si veda il Rapporto annuale dell'Agenzia del demanio (anno 2025).
Nel corso della XIX legislatura diversi interventi normativi sono state diretti a disciplinare la valorizzazione e la dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, nonché il trasferimento di beni dallo Stato alle regioni e agli enti locali anche in relazione all'attuazione del PNRR.
Il comma 12-bis dell'articolo 10 del decreto-legge n. 113 del 2024 stabilisce che, attraverso decreti del Ministro dell'economia e delle finanze, possa prendere avvio un processo di interoperabilità tra la banca dati degli immobili pubblici del MEF e le altre banche dati delle amministrazioni pubbliche che hanno in possesso dati relativi al patrimonio immobiliare pubblico. Più nel dettaglio, si sottolinea che il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza prevede tra le riforme abilitanti la Riforma 1.15, ovvero quella di "dotare le pubbliche amministrazioni di un sistema unico di contabilità economico-patrimoniale accrual", volta a implementare un sistema di contabilità basato sul principio accrual unico per il settore pubblico.
L'articolo 28-quinquies del decreto-legge n.75 del 2023 all'esplicito scopo di favorire il rafforzamento della capacità amministrativa delle pubbliche amministrazioni, istituisce presso il Ministero dell'economia e delle finanze una Cabina di regia per l'individuazione delle direttive in materia di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare, ad esclusione del patrimonio immobiliare del Ministero della difesa. La norma individua i compiti di detto organismo: essa esercita funzioni di impulso, coordinamento e controllo in materia di programmazione e realizzazione degli interventi necessari alla valorizzazione e alla dismissione del patrimonio immobiliare pubblico.
In particolare, la Cabina di regia:
a) adotta il Programma nazionale pluriennale di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, che definisce i principi, gli strumenti e i criteri per l'attuazione degli interventi; ne cura l'aggiornamento annuale e ne monitora lo stato di avanzamento, promuovendo il coordinamento tra i diversi livelli di governo, gli enti pubblici nazionali e territoriali e ogni altro soggetto pubblico e privato competente;
b) elabora linee guida in attuazione del suddetto Programma;
c) acquisisce dagli enti e dai soggetti attuatori i piani di investimento e le programmazioni degli interventi di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, allo scopo di condurre monitoraggi periodici sullo stato di avanzamento dei predetti interventi.
Con il decreto-legge n. 155 del 2024, all'articolo 6-ter, il legislatore ha esteso le finalità della Cabina di regia, includendovi il supporto per il rafforzamento amministrativo alle amministrazioni pubbliche titolari di misure PNRR e ai soggetti attuatori di interventi di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di efficientamento della spesa pubblica.
Con la legge di bilancio 2024 (commi 548-549) è stata modificata la composizione della Cabina di regia prevedendo che facciano parte della stessa anche rappresentanti del Ministero del lavoro e delle politiche sociali, del Ministero per lo sport e i giovani.
L'articolo 3, comma 4, del decreto-legge n.198 del 2022 ha inoltre prorogato per l'anno 2023 la disposizione di cui all'articolo 3 del decreto legge n. 95 del 2012 che aveva previsto, per gli anni 2012-2014, termine successivamente prorogato nel tempo fino al 2022, che l'aggiornamento relativo alla variazione degli indici ISTAT non si applica al canone dovuto dalle amministrazioni inserite nel conto economico consolidato della pubblica amministrazione, nonché dalle Autorità indipendenti, inclusa la Commissione nazionale per le società e la borsa (Consob), per l'utilizzo in locazione passiva di immobili per finalità istituzionali.
E' stata inoltre più volte prorogata - prima dal decreto-legge n. 215 del 2023 con articolo 3, comma 4, in secondo luogo dal decreto-legge n. 202 del 2024 e da ultimo con l'articolo 4, comma 6 del decreto-legge n. 200 del 2025-, fino al 31 dicembre 2026 la disciplina transitoria per i contratti di locazione passiva, previsti dall'articolo 16-sexies del decreto-legge n.146 del 2021, che esclude che si applichino le riduzioni dei canoni di mercato per i contratti di locazione passiva stipulati dal 22 ottobre 2021 al ricorrere di determinate condizioni. .
Con il decreto-legge n. 13 del 2023 sono stati individuati diversi compiti in capo all'Agenzia del demanio, concernenti gli immobili pubblici, che hanno formato oggetto di investimenti finanziati coi fondi del PNRR (Missione 4, Componente 1).
Spetta all'Agenzia del demanio, apportando le necessarie modifiche ai relativi Piani degli investimenti:
Il medesimo decreto-legge (articolo 15-bis) prevede la possibilità che l'Agenzia del demanio trasferisca in proprietà, a titolo gratuito, a Regioni, Comuni, Province e Città metropolitane (ad eccezione delle regioni a statuto speciale e delle provincie autonome), a richiesta dei medesimi enti da formulare entro il 31 dicembre 2026 - termine prorogato prima dall'articolo 3, comma 3, del decreto-legge n. 202 del 2024 e, successivamente dall'articolo 4, comma 8, del decreto-legge n. 200 del 2025 -, talune categorie di beni immobili, appartenenti al demanio storico artistico oppure al patrimonio disponibile dello Stato, in gestione all'Agenzia del demanio.
Si tratta di immobili interessati da progetti di riqualificazione per scopi istituzionali o sociali, finanziati, o suscettibili di essere finanziati, a valere sulle risorse del Piano nazionale di ripresa e resilienza (PNRR), del Piano nazionale per gli investimenti complementari (PNC) o del Piano Nazionale Integrato per l'Energia e il Clima 2030 (PNIEC).
Il trasferimento in proprietà è disposto con decreto dell'Agenzia del demanio.
Inoltre (articolo 16) l'Agenzia del demanio, sentito il Ministero dell'economia e delle finanze, individua beni immobili, di proprietà dello Stato, ed altri beni statali in uso ad amministrazioni, di concerto con le medesime amministrazioni usuarie, idonei all'installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili. La norma esclude talune tipologie di immobili dall'ambito di applicazione della disciplina in oggetto.
L'Agenzia del demanio è autorizzata ad utilizzare parte delle risorse previste a legislazione vigente in relazione ai piani degli investimenti immobiliari, posti in capo alla medesima Agenzia, a parziale copertura degli oneri correlati ai necessari interventi sugli immobili in oggetto.
Si prevede che la medesima Agenzia curi la progettazione e l'esecuzione degli interventi in esame, previo atto di intesa con le amministrazioni centrali interessate e senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.
Si consente infine all'Agenzia del demanio di costituire, in deroga ai requisiti previsti per le comunità energetiche rinnovabili, comunità energetiche rinnovabili nazionali, anche per impianti superiori a 1 MW, con le Amministrazioni dello Stato o con altre pubbliche amministrazioni centrali o locali. Le comunità energetiche così costituite, accedono ai relativi regimi di sostegno.
Viene infine modificata (articolo 34, commi 1 e 2) la disciplina relativa agli acquisti immobiliari da parte degli enti pubblici previdenziali e ai contratti di locazione stipulati dagli enti suddetti con amministrazioni dello Stato - ivi comprese la Presidenza del Consiglio dei ministri e le agenzie, anche fiscali - e riguardanti i medesimi immobili acquistati.
Le novelle concernono in particolare le procedure di definizione dei contratti e i criteri di determinazione del canone di locazione; si prevede la definizione in maniera contestuale del prezzo di compravendita e della tipologia degli eventuali interventi di messa a norma e adeguamento dell'immobile e tali elementi vengono assunti come base per la determinazione successiva della misura del canone suddetto. Inoltre, riguardo agli eventuali interventi di messa a norma e adeguamento, si sopprimono sia la previsione di una preventiva elaborazione di un progetto da parte dell'Agenzia del demanio sia la possibilità di utilizzo, per la progettazione complessiva dei suddetti interventi, delle risorse finanziarie della medesima Agenzia. Le novelle concernono l'articolo 8, commi 4 e 4-bis, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78.
La legge di bilancio 2024 (commi 68-69) ha inoltre ampliato la platea di enti pubblici per i quali la durata di concessioni o locazioni di beni immobili appartenenti alla PA può avere la durata di 50 anni, prevedendo inoltre la facoltà, nel caso di conferimento di beni immobili a fondi comuni di investimento immobiliare, di chi ha già esercitato la disdetta o di tutti i suoi successivi aventi causa, di formalizzare la propria volontà di rinunciare agli effetti della disdetta medesima, relativamente agli immobili che sono occupati precariamente dalle amministrazioni utilizzatrici.
Con il decreto-legge n. 208 del 2024, all'articolo 2-bis, si è introdotto un diritto di prelazione, sugli immobili di proprietà dello Stato che l'Agenzia del demanio intende alienare, in favore dei soggetti che abbiano realizzato, con proprie risorse elettroniche, rilevanti opere di pubblico interesse dirette alla mitigazione del rischio idrogeologico. Coloro che hanno realizzato opere di pubblico interesse per mitigare il rischio idrogeologico sono preferiti, a parità di condizioni, rispetto ai concessionari, dei conduttori e dei soggetti che si trovano comunque nel godimento dell'immobile oggetto di alienazione, sempre che gli stessi non siano inadempienti rispetto a crediti richiesti dall'amministrazione competente.
Con il decreto-legge n. 95 del 2025, all'articolo 19-bis, si prevede la rivalutazione annuale in base all'indice ISTAT dei prezzi al consumo del canone unico patrimoniale di concessione, autorizzazione o esposizione pubblicitaria.
La legge di bilancio 2026 intervenendo sulla disciplina del c.d. "federalismo demaniale" dispone la non applicazione, a partire dal 1° gennaio 2026, della disposizione che prevede la riduzione delle risorse spettanti a qualsiasi titolo alle regioni e agli enti locali che hanno acquisito in proprietà, a titolo gratuito, beni immobili dello Stato utilizzati a titolo oneroso, in misura pari alla riduzione delle entrate erariali conseguente al trasferimento dei beni medesimi (legge n. 199 del 2025, comma 666).
L'Agenzia del demanio, secondo quanto previsto dall'articolo 1, comma 140, della legge n. 232 del 2016 (legge di bilancio 2017), predispone un Piano di investimenti pubblici mirato a sostenere prioritariamente le politiche di risanamento e di riqualificazione inerenti ai seguenti settori (c.d. "interventi comma 140"):
Le occorrenti risorse finanziarie sono allocate sul cap. 7759 ("Somme da trasferire all‘Agenzia del Demanio per la realizzazione degli interventi connessi al finanziamento degli investimenti e allo sviluppo infrastrutturale") dello stato di previsione del MEF.
Il decreto-legge n. 61 del 2021 (articolo 21, comma 1) ha consentito alcune specifiche modalità di vendita, anche in deroga alle disposizioni sul numero degli incanti, per l'Agenzia delle dogane e dei monopoli, con riferimento a beni mobili oggetto di confisca amministrativa, al fine di finanziare gli interventi di protezione civile nei territori colpiti dagli eventi alluvionali. In particolare, la norma stabilisce che, al fine di finanziare gli interventi di protezione civile conseguenti agli eventi alluvionali verificatisi a partire dal 1° maggio 2023, l'Agenzia delle dogane e dei monopoli è autorizzata a disporre la vendita, tramite istituti di vendite giudiziarie, dei beni mobili oggetto di confisca amministrativa compresi quelli utilizzati dalla predetta Agenzia o dalla stessa assegnati ad altre amministrazioni.
Nel corso del tempo la disciplina delle concessioni demaniali marittime è stata oggetto di numerosi interventi normativi. In particolare, l'articolo 34-duodecies del decreto-legge n. 179 del 2012 ha prorogato fino al 31 dicembre 2020 le concessioni demaniali in essere al 30 dicembre 2009 e in scadenza entro il 31 dicembre 2015. Successivamente, l'articolo 1, commi 682 e 683, della legge n. 145 del 2018 ha disposto una proroga di quindici anni, a decorrere dal 1° gennaio 2019, delle concessioni ivi considerate. Un ulteriore intervento è stato operato dalla legge n. 118 del 2022, che all'articolo 3 aveva previsto, nel testo originario, la prosecuzione dell'efficacia delle concessioni fino al 31 dicembre 2023 ovvero, in presenza di ragioni oggettive ostative alla conclusione delle procedure selettive, fino al 31 dicembre 2024. La stessa disposizione aveva inoltre previsto la trasmissione alle Camere di una prima relazione entro il 30 giugno 2024 e di una relazione finale entro il 31 dicembre 2024.
Il quadro normativo vigente è oggi quello risultante dal decreto-legge n. 131 del 2024, convertito dalla legge n. 166 del 2024, adottato anche al fine di agevolare la chiusura della procedura di infrazione n. 2020/4118. Tale intervento ha modificato gli articoli 3 e 4 della legge n. 118 del 2022, disponendo, sul piano della legislazione interna, la prosecuzione dell'efficacia delle concessioni demaniali marittime, lacuali e fluviali per finalità turistico-ricreative e sportive fino al 30 settembre 2027. In presenza di ragioni oggettive che impediscano la conclusione della procedura selettiva entro tale data, l'autorità competente può differire con atto motivato il termine di scadenza per il tempo strettamente necessario e comunque non oltre il 31 marzo 2028.
Lo stesso decreto-legge n. 131 del 2024, sostituendo integralmente l'articolo 4 della legge n. 118 del 2022, ha disciplinato le nuove procedure di affidamento delle concessioni, da svolgersi nel rispetto del diritto dell'Unione europea e dei principi di pubblicità, trasparenza, massima partecipazione, non discriminazione e parità di trattamento. In sede di prima applicazione, l'ente concedente deve avviare tali procedure entro il 30 giugno 2027. Sono altresì previsti criteri per la determinazione dell'indennizzo in favore del concessionario uscente e disposizioni in materia di canoni demaniali.
Il Ministro delle infrastrutture e trasporti è tenuto a trasmettere alle Camere, entro il 31 luglio 2027, una relazione concernente lo stato delle procedure selettive al 30 giugno 2027, evidenziando in particolare l'esito delle procedure concluse e le ragioni che ne abbiano eventualmente impedito la conclusione. Il medesimo Ministro trasmette, altresì, alle Camere, entro il 30 giugno 2028, una relazione finale relativa alla conclusione delle procedure selettive sul territorio nazionale (termini così modificati dal D.L. n. 131 del 2024, art. 1).
La Corte di giustizia dell'Unione europea, con la sentenza in cause riunite C-458/14 e C-67/15, Promoimpresa, del 14 luglio 2016, ha affermato l'incompatibilità con il diritto dell'Unione della proroga automatica delle concessioni in assenza di procedura selettiva. In linea con tale orientamento, l'Adunanza plenaria del Consiglio di Stato, con la sentenza n. 17 del 9 novembre 2021, ha ribadito l'obbligo di affidamento mediante procedura comparativa; la giurisprudenza successiva ha confermato tali orientamenti.
Da ultimo, il decreto-legge n. 73 del 2025 ha previsto che, ai fini dell'aggiornamento annuale dei canoni delle concessioni demaniali marittime, in caso di mancata produzione o diffusione dell'indice dei prezzi per il mercato all'ingrosso, si applica l'indice dei prezzi alla produzione dei prodotti industriali. Con il D.M. 18 settembre 2025 sono stati aggiornati i canoni relativi all'anno 2025 delle concessioni demaniali marittime. Le misure unitarie sono state aggiornate con l'applicazione di una riduzione dello 0,65 per cento rispetto al 2024. La misura minima è fissata a 3.204,53 euro dal 1° gennaio 2025. Per le concessioni turistico-ricreative, dal 1° aprile 2025 si applica l'aumento del 10 per cento.
L'articolo 33 del decreto-legge n. 98 del 2011 ha disciplinato la creazione di un sistema integrato di fondi immobiliari, con l'obiettivo di accrescere l'efficienza dei processi di sviluppo e di valorizzazione dei patrimoni immobiliari di proprietà degli enti territoriali, di altri enti pubblici e delle società interamente partecipate dai predetti enti. Il D.L. n. 95 del 2012 ha introdotto ulteriori modalità operative della società di gestione del risparmio, prevedendo la costituzione di altre tipologie di fondi immobiliari, con l'obiettivo esplicito di conseguire la riduzione del debito pubblico.
Con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze del 19 marzo 2013 è stata istituita la Investimenti Immobiliari Italiani Società di Gestione del Risparmio società per azioni (Invimit SGR S.p.a.) con il compito di istituire fondi che partecipano a quelli immobiliari costituiti da enti territoriali, anche tramite società interamente partecipate, a cui conferire immobili oggetto di progetti di valorizzazione (fondi di fondi) (art. 33, comma 1). Al fine di conseguire la riduzione del debito pubblico la Invimit SGR può istituire anche fondi a gestione diretta di asset pubblici, di enti territoriali e previdenziali (fondi diretti) (art. 33, comma 8-ter). Sono previsti, infine, fondi comuni di investimento immobiliare a cui conferire gli immobili di proprietà dello Stato non più utilizzati dal Ministero della difesa per finalità istituzionali e suscettibili di valorizzazione (cd. fondi difesa) (art. 33, comma 8-quater).
Con il decreto-legge n. 132 del 2023 (articolo 3, comma 2-ter) si stabilisce che alla società di gestione del risparmio Invimit SGR S.p.a. non si applichino i vincoli, divieti e obblighi in materia di contenimento della spesa pubblica destinati ai soggetti inclusi nell'elenco delle amministrazioni pubbliche inserite nel conto economico consolidato.
Con l'articolo 12, comma 7 del decreto-legge n. 25 del 2025 è stato previsto che gli enti pubblici previdenziali o assicurativi sono tenuti a investire, entro il limite del 40 per cento del piano di impiego dei fondi disponibili, in quote di fondi di investimento immobiliare gestiti o partecipati dalla società di gestione del risparmio Invimit S.p.a., la quale, fermo restando il limite suddetto, ha facoltà di proporre una modifica dell'ammontare dell'investimento.
Il comma 8 del medesimo articolo 12 prevede che alla società di gestione del risparmio Invimit SGR S.p.a. si applichino le disposizioni concernenti la gestione del personale dettate dall'articolo 19 del testo unico in materia di società a partecipazione pubblica (decreto legislativo n. 175 del 2016).
Sulle attività della società si veda anche il sito internet della SGR
