La legge n. 296 del 2006 (articolo 1, commi 119-141-bis) e successive modifiche ed integrazioni, reca la disciplina del regime fiscale agevolato delle società di investimento immobiliari (SIIQ o SIINQ a seconda se la società sia quotata o meno in mercati regolamentati).

Secondo quanto riportato sul sito dell'Agenzia delle entrate, alla data del 16 febbraio 2015, risulta che 8 società hanno aderito al regime opzionale SIIQ e SIINQ.

Di seguito si illustrano i requisiti di accesso al regime fiscale SIIQ e SIINQ e le principali caratteristiche dello stesso, disciplinati dalla normativa vigente, tenuto conto dei chiarimenti resi dall'Agenzia delle entrate nei documenti di prassi amministrativa (in particolare, si fa riferimento alle circolari n. 8/E del 31 gennaio 2008 e  n. 32/E del 17 settembre 2015). 

Requisiti e modalità di accesso al regime speciale SIIQ 

1. essere costituita in forma di società per azioni (requisito della forma giuridica):
2. avere residenza, ai fini fiscali, nel territorio dello Stato italiano (requisito della residenza fiscale); 
3. avere titoli partecipativi (azioni) negoziati in mercati regolamentati (requisito della quotazione). Per espressa previsione normativa, si fa riferimento ai mercati regolamentati degli Stati membri dell'Unione europea e degli Stati aderenti allo spazio economico europeo inclusi nella lista di cui al decreto ministeriale 4 settembre 1996 e successive modificazioni ed integrazioni.

Ai sensi del medesimo comma 119, sono altresì richiesti specifici requisiti partecipativi che devono essere verificati entro il primo periodo d'imposta per cui si esercita l'opzione:

1. requisito del controllo => nessuno dei soci deve possedere direttamente o indirettamente:
   1. più del 60% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria;
   2. più del 60% dei diritti di partecipazione agli utili.
   3. in caso di superamento di tale requisito a seguito di operazioni societarie straordinarie o sul mercato dei capitali, il regime speciale è sospeso sino al ripristino dello stesso.
2. requisito del flottante => almeno il 25% delle azioni deve essere detenuto da soci che non possiedono, al momento dell'opzione, direttamente o indirettamente, più del 2% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e più del 2% dei diritti di partecipazione agli utili. Tale requisito non si applica, in ogni caso, per le società il cui capitale sia già quotato, giacché - come chiarito dall'Agenzia delle entrate - tale requisito si presume sia stato già soddisfatto al momento della quotazione.

In relazione al requisito oggettivo, la società deve svolgere, in via prevalente, l'attività di locazione immobiliare che si presume soddisfatto quando (comma 121):

• gli immobili posseduti a titolo di proprietà o di altro diritto reale, ad essa destinati, rappresentano almeno l'80% dell'attivo patrimoniale (c.d. "asset test"); e 
• in ciascun esercizio i ricavi, da essa provenienti, rappresentano almeno l'80% dei componenti positivi del conto economico (c.d. "profit test").

Per entrambi i parametri, si considerano anche le partecipazioni, costituenti immobilizzazioni finanziarie, in altre SIIQ o in SIINQ  - che abbiano esercitato l'opzione ai sensi del comma 125 - nonché in fondi comuni di investimento immobiliare disciplinati dal TUF il cui patrimonio sia composto per almeno l'80% da immobili destinati alla locazione e/o da partecipazioni in SIIQ o in SIINQ o da altri fondi immobiliari analoghi. 

Ai fini del parametro reddituale, si ricomprendono nella "gestione esente" le eventuali plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili destinati alla locazione.

Una volta assunta la qualifica di SIIQ, avendo esercitato l'opzione, la società deve darne indicazione nella denominazione sociale - anche in forma abbreviata - ed in tutti i documenti ad essa riferiti.

Per espressa previsione normativa, di cui al comma 119-ter,  le SIIQ non costituiscono organismi collettivi di investimento del risparmio - OICR - disciplinati dal TUF.

L'opzione per il regime SIIQ può essere esercitata anche dalle società residenti negli Stati membri dell'Unione europea e negli Stati aderenti all'Accordo sullo spazio economico europeo - inclusi nella lista di cui al decreto ministeriale 4 settembre 1996 e successive modificazioni ed integrazioni - con riferimento alle stabili organizzazioni svolgenti, in via prevalente, attività di locazione immobiliare (comma 141-bis).

Requisiti e modalità di accesso al regime speciale SIINQ 

In presenza di opzione congiunta, il regime speciale può essere esteso alle società di investimento immobiliare non quotate - "SIINQ" ricorrendo determinati requisiti (comma 125).

1. Requisiti soggettivi:

       (a) forma giuridica di società di capitali (società per azioni, società a responsabilità limitata e società in accomandita per azioni) non quotate in mercati regolamentati;

       (b) capitale sociale non inferiore al minimo legale di cui all'articolo 2327 del codice civile (pari a 50 mila euro);

       (c) residenza, ai fini fiscali, nel territorio dello Stato italiano. 

2. Requisito oggettivo: svolgimento, in via prevalente, dell'attività di locazione immobiliare secondo i due parametri - asset test e profit test - definiti dal comma 121.
3. Requisiti partecipativi:

    (a) una SIIQ o SIINQ possiede più del 50% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e del 50% dei diritti di partecipazione agli utili; o in via alternativa

    (b) almeno una SIIQ o SIINQ e una o più altre SIIQ o SIINQ o FIA immobiliare, il cui patrimonio è investito almeno per l'80% in immobili destinati alla locazione, ovvero in partecipazioni in SIIQ o SIINQ o altri FIA immobiliari che investono negli stessi beni o diritti nelle stesse proporzioni, congiuntamente ne possiedano il 100% della partecipazione al capitale sociale, nonché' dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili, a condizione che la SIIQ o SIINQ o le SIIQ o SIINQ partecipanti possiedano almeno il 50% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e di partecipazioni agli utili.

 L'adesione al regime speciale di gruppo comporta, per la società controllata, l'assunzione della qualifica di società di investimento immobiliare non quotata - SIINQ e l'obbligo di redigere il bilancio secondo i principi contabili internazionali IAS/IFRS. 

Esercizio dell'opzione per il regime speciale SIIQ e SIINQ

1. l'obbligo di distribuire ai soci, in ciascun esercizio, almeno il 70% dell'utile netto derivante dall'attività di locazione immobiliare e dal possesso di partecipazioni o quote di fondi immobiliari/SICAF immobiliari;
2. se l'utile complessivo dell'esercizio è inferiore a quello derivante dall'attività di locazione immobiliare e dal possesso delle partecipazioni, ai soci si distribuisce almeno il 70% di tale minore importo;
3. l'obbligo di distribuire ai soci il 50% dei proventi afferenti le plusvalenze nette realizzate su immobili destinati alla locazione o derivanti dalla cessione di partecipazioni in SIIQ e SIINQ o di quote in fondi immobiliari, nei due esercizi successivi a quello di realizzo.

Da un punto di vista fiscale, il passaggio al regime speciale comporta il realizzo a valore normale degli immobili e dei diritti reali sugli immobili destinati alla locazione, posseduti dalla società alla data di chiusura dell'ultimo esercizio in regime ordinario. L'importo complessivo delle plusvalenze realizzate, al netto delle eventuali minusvalenze, è assoggettato ad imposta sostitutiva (IRES ed IRAP) del 20% (comma 126). In luogo dell'imposta sostitutiva, la società può scegliere di includere tale plusvalenza netta nel reddito d'impresa del periodo d'imposta anteriore a quello di decorrenza del regime speciale o, in quote costanti, nel reddito di tale periodo e dei successivi quattro (comma 130).

Dal periodo d'imposta in cui ha effetto l'opzione, il reddito d'impresa derivante dall'attività di locazione immobiliare è esente dall'IRES e dall'IRAP (comma 131) e si applica una ritenuta del 20% sugli utili distribuiti ai partecipanti (commi da 134 a 136).

Per quanto riguarda le stabili organizzazioni, dal periodo d'imposta in cui ha effetto l'opzione, il reddito d'impresa derivante dall'attività di locazione immobiliare è assoggettato ad imposta sostitutiva (dell'IRES e dell'IRAP) con aliquota del 20% (comma 141-bis). Sul punto si vedano i chiarimenti resi dall'Agenzia delle entrate con le risposte d'interpello n.109/2022 e n. 201/2023.