Edilizia libera, permessi di costruire, Scia e convenzioni urbanistiche

L'articolo 10, comma 11-decies del D.L. 198/2022 ha esteso da uno a due anni la proroga dei termini (inizio e fine lavori) dei permessi di costruire, delle Scia e delle convenzioni urbanistiche già prevista dall'art. 10-septies del D.L. 21/2022. Tale estensione ha riguardato i permessi rilasciati o formatisi, le Scia presentate e le convenzioni formatesi fino al 31 dicembre 2023 (in precedenza tali termini erano fissati al 31 dicembre 2022). L'art. 4-quater del D.L. 181/2023 ha esteso da due anni a 30 mesi la proroga dei termini di inizio e ultimazione dei lavori per i suddetti titoli abilitativi, rilasciati, formatisi o presentati, fino al 30 giugno 2024.

Successivamente, l'art. 7, comma 2 del D.L. 202/2024 ha esteso da 30 a 36 mesi  la suddetta proroga dei termini di inizio e ultimazione dei lavori per i richiamati titoli abilitativi, rilasciati, formatisi o presentati, fino al 31 dicembre 2024 (prima era fino al 30 giugno 2024) .

L'articolo 10, comma 11-undecies del D.L. 198/2022 ha inoltre prorogato di un anno (dal 31 dicembre 2022 al 31 dicembre 2023) il termine entro il quale devono risultare iniziate, affinché siano sempre consentite con SCIA e purché realizzate, sotto controllo pubblico, mediante interventi di ristrutturazione urbanistica o edilizia o di demolizione e ricostruzione, le opere edilizie finalizzate a realizzare o qualificare edifici esistenti da destinare ad infrastrutture sociali, strutture scolastiche e universitarie, residenze per studenti, strutture e residenze sanitarie o assistenziali, ostelli, strutture sportive di quartiere ed edilizia residenziale sociale comunque denominata, realizzate da pubbliche amministrazioni, da società controllate o partecipate da pubbliche amministrazioni o enti pubblici ovvero da investitori istituzionali.

In tema di interventi di edilizia libera, è stata introdotta la possibilità di realizzare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti a porticati, nonchè opere di protezione dal sole, senza la necessità di titoli abilitativi, nel rispetto delle condizioni previste (art 1 c. 1 lett. a) D.L. 69/2024, cd. Decreto Salva Casa 2024).

Sono inoltre state ampliate le tipologie di titoli che concorrono o determinano lo stato legittimo delle unità immobiliari o degli immobili (art. 1 c. 1 lett. b) e b-bis) D.L. 69/2024).

Nell'ambito dei cambi di destinazione d'uso di immobili, sia all'interno della stessa categoria funzionale, sia all'interno di categorie differenti, è stato previsto l'utilizzo della SCIA edilizia a determinate condizioni; inoltre, con una integrazione all'articolo 24 del TUE, riguardante il certificato di agibilità degli edifici, al fine di prevedere i criteri di conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie, sono stati introdotti determinati requisiti di altezza minima e di superficie minima (art. 1 c. 1 lett. c) e c-bis) D.L. 69/2024).

Per gli interventi edilizi realizzati entro il 24 maggio 2024, sono state introdotte deroghe percentuali alle misure che stabiliscono l'altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, in base alla superficie utile, sino al 5% di difformità (art. 1 c. 1 lett. f) D.L. 69/2024).

Sono state operate modifiche alla disciplina sull'accertamento di conformità, superando il requisito della cosiddetta «doppia conformità», limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla SCIA "semplice" (art. 22 D.P.R. 380/2001 - Testo Unico dell'Edilizia), con possibilità di ottenere il titolo abilitativo in sanatoria. In questi casi, sono state incrementate le sanzioni previste per gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire al triplo del costo di produzione della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale (art. 1 c. 1 lett. e),g)-i) D.L. 69/2024).

E' stata introdotta la regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti in corso d'opera, in parziale difformità dal titolo rilasciato prima dell'entrata in vigore della c.d. legge Bucalossi del 1977. Viene inoltre previsto che le parziali difformità, realizzate durante l'esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all'esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, sono soggette, alle condizioni individuate, alla disciplina delle tolleranze costruttive previste (art. 1, comma 1, lettera f-bis), D.L. 69/2024). 

Opere temporanee 

L'art. 11, comma 8 della legge annuale per il mercato e la concorrenza 2022 (L. n. 214 del 2023) ha prorogato fino al 31 dicembre 2024 la posa in opera temporanea su vie, piazze, strade e altri spazi aperti di interesse culturale o paesaggistico di strutture amovibili, quali dehors, elementi di arredo urbano, attrezzature, pedane, tavolini, sedute e ombrelloni, funzionali all'attività di ristorazione e di somministrazione di bevande e alimenti. Per tali opere non si applicano i limiti temporali (180 giorni) previsti per le opere transitorie stagionali dal T.U. Edilizia (DPR 380/2001), salvo disdetta dell'interessato, e le medesime non sono subordinate alle autorizzazioni previste dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (artt. 21 e 146 del D. Lgs. 42/2004).

L'articolo 26 della legge annuale per il mercato e la concorrenza 2023 (L. n. 193/2024) ha disposto una delega per il riordino delle norme sulla concessione di spazi pubblici di interesse culturale o paesaggistico alle imprese di pubblico esercizio per l'installazione di strutture amovibili funzionali all'attività esercitata (c.d. dehors) e le autorizzazioni e concessioni temporanee attualmente in vigore per l'uso del suolo pubblico vengono poi prorogate fino all'entrata in vigore del decreto legislativo, e comunque non oltre il 31 dicembre 2025.

E' stato inoltre prorogato fino al 31 dicembre 2023 l'utilizzo di manufatti amovibili (roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili,) nelle concessioni demaniali marittime e nei punti di approdo a uso turistico-ricreativo (art. 10-ter del D.L. 198/2022).

L'art. 2 del D.L. 69/2024 ha introdotto disposizioni finalizzate al mantenimento, senza limiti temporali, delle strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali, educative durante l'emergenza sanitaria da Covid-19 e mantenute in esercizio alla data di entrata in vigore del medesimo decreto-legge (30 maggio 2024), senza limitazione dei diritti dei terzi.

E' stata recentemente introdotta una disposizione transitoria in base alla quale, fino al 31 dicembre 2026, sono considerate come attività di edilizia libera le opere necessarie alla realizzazione di parcheggi temporanei ad uso pubblico fino a 500 posti per ciascun parcheggio temporaneo e le stesse non sono sottoposte alle procedure di valutazione ambientale previste alla Parte Seconda del Codice dell'ambiente e all'autorizzazione paesaggistica (art. 32, comma 2-bis del D.L. 60/2024).

Semplificazioni procedurali in merito all'autorizzazione paesaggistica

L'art. 21, comma 1, della legge annuale per il mercato e la concorrenza 2022 (L. n. 21 del 2023) ha stabilito che entro il 27 agosto 2024 ( termine prorogato al 27 agosto 2026 dall'art. 6, comma 4-bis, D.L. 202/2024) sono adottate disposizioni modificative e integrative del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017, n. 31 (Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall'autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata) al fine di ampliare e precisare le categorie di interventi e opere di lieve entità e di operare altre semplificazioni procedimentali, individuando ulteriori tipologie di interventi non soggetti ad autorizzazione paesaggistica oppure sottoposti ad autorizzazione paesaggistica semplificata, nonché al fine di riordinare, introducendo la relativa disciplina nell'ambito del predetto regolamento, le fattispecie di interventi soggetti a regimi semplificati introdotte mediante norme di legge.

L'art. 3, comma 1 del D.L. 69/2024 prevede che non siano soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati (entro il 24 maggio 2024) che rispettino taluni limiti di tolleranza costruttiva relativi all'altezza, ai distacchi, alla cubatura, alla superficie coperta e agli altri parametri delle singole unità immobiliari.

Altre misure 

Si consente, secondo determinate condizioni, il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini (art. 1, comma 1, lett. 0a), D.L. 69/2024).

Attività parlamentare 

Nella seduta del 19 marzo 2025 la Commissione VIII della Camera ha concluso con l'approvazione del documento concluso l'indagine conoscitiva sull'impatto ambientale degli incentivi in materia edilizia. In merito alle conclusioni del documento, agli elementi conoscitivi acquisiti, e alle proposte avanzate nel corso delle audizioni svolte, si veda il seguente approfondimento. 

Il Fondo per la demolizione di opere abusive (art. 1, comma 26 della Legge di stabilità 2018 - L. n. 205 del 2017), istituito nello stato di previsione del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti (cap. 7446), presentava una dotazione di 15 milioni di euro per il periodo 2018 – 2023. Le leggi di bilancio 2024 e 2025 (L. n. 213 del 2023 e  L. n. 207/2024) non hanno previsto rispettivamente risorse per i trienni 2024-2026 e 2025-2027. Per quanto riguarda l'attuazione di interventi per la demolizione delle opere abusive insistenti sul territorio, nella presente legislatura sono stati emanati i seguenti decreti: decreto 24 dicembre 2024, decreto 27 aprile 2023, decreto 16 settembre 2022  che hanno previsto l'assegnazione di contributi ai comuni per la demolizione delle opere abusive per complessivi 6,7 milioni di euro, a carico delle risorse del  Fondo per la demolizione delle opere abusive (art. 1, comma 26, della legge n. 205/2017).

Presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti è stata inoltre istituita la banca di dati nazionale sull'abusivismo edilizio (BDNAE), di cui si avvalgono le amministrazioni statali, regionali e comunali nonché gli uffici giudiziari competenti (art. 1, comma 27, della citata legge, n. 205 del 2017), la cui attuazione ha previsto l'emanazione del D.M. 8 febbraio 2022, in cui dovranno essere raccolte e rese disponibili le informazioni sugli immobili e le opere realizzate in violazione di legge.

E' stata introdotta la possibilità per i Comuni di alienare il bene e l'area di sedime di opere acquisite gratuitamente al patrimonio del Comune a seguito di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, nel rispetto di determinate prescrizioni (art. 1, comma 1, lett. d), D.L. 69/2024).

E' stata prevista la possibilità di prorogare il termine ordinario per la demolizione e il ripristino dei luoghi (pari a 90 giorni dall'ingiunzione); in particolare, viene previsto che il termine può essere prorogato con atto motivato del Comune fino ad un massimo di 240 giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell'immobile all'epoca di adozione dell'ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine (art. 1, comma 1, lettera c-ter, D.L. 69/2024).