FiscoTax policies

L'articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020   (cd. decreto Rilancio) introduce una detrazione pari al 110% delle spese relative a specifici interventi di efficienza energetica e di misure antisismiche sugli edifici (anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici) sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 30 giugno 2022 (nuovo termine introdotto dal comma 66 della legge di bilancio 2021  ).

Il comma 28 della legge di bilancio 2022   ha ulteriormente modificato la disciplina, introducendo una serie di proroghe della misura con scadenze differenziate in base al soggetto beneficiario. In sintesi per gli interventi effettuati:

- dai condomini,

- dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio o dello stesso edificio,

- dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale iscritte negli appositi registri

il beneficio, da ripartire in quattro quote annuali di pari importo, spetta ancora nella misura del 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, nella misura ridotta al 70% per le spese sostenute nel 2024 e in quella ulteriormente ridotta al 65% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025. Tale beneficio si applica anche agli interventi effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione;

- da persone fisiche sugli edifici unifamiliari, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 a condizione che al 30 giugno siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell'intervento complessivo. Successivamente l'articolo 14 del decreto legge n.50   ha prorogato di tre mesi il termine previsto per realizzare il 30 per cento dei lavori. La norma precisa altresì che il conteggio del 30 per cento va riferito all'intervento nel suo complesso, comprensivo anche dei lavori non agevolati al 110 per cento;

- dagli Iacp su immobili, di proprietà o gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica, ovvero dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa su immobili assegnati in godimento ai propri soci, la detrazione è confermata al 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, purché, al 30 giugno 2023, siano stati eseguiti lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo.

Per gli interventi effettuati nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici dal 1° aprile 2009, laddove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, la detrazione spetta comunque nella misura del 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025.

Accanto agli interventi trainanti (ovvero quelli di isolamento termico sugli involucri, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti, interventi antisismici), il superbonus spetta anche per gli interventi trainati, se eseguiti congiuntamente ad almeno uno di quelli trainanti. Si tratta di altri interventi volti sempre a realizzare un efficientamento energetico (ecobonus), nei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per ciascun intervento, nonché (norma introdotta alla legge di bilancio 2021) a quelli finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni, per l'installazione delle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici, per l'installazione di impianti solari fotovoltaici anche su strutture pertinenziali agli edifici. L'articolo 33 del decreto legge n. 77 del 2021 riconosce la detrazione al 110 per cento anche per gli interventi volti alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, eseguiti congiuntamente ad interventi antisismici.

I soggetti che possono beneficiare dell'agevolazione fiscale sono:

-       i condomìni e, come previsto dal comma 66 della legge di bilancio 2021, le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;

-       le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni;

-       gli Istituti autonomi case popolari (Iacp), comunque denominati, nonché gli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di in house providing. In particolare, la detrazione spetta per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà o gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica.

-       le cooperative di abitazione a proprietà indivisa. La detrazione spetta per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;

-       le organizzazioni non lucrative di utilità sociale (di cui all'articolo 10, del decreto legislativo n. 460/1997), le organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui alla legge n. 266/1991, e le associazioni di promozione sociale iscritte nei registri nazionali, regionali e delle provincie autonome di Trento e Bolzano, previsti dall'articolo 7 della legge n. 383/2000;

-       le associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell'articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo n. 242/1999, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

 

Il comma 37 sempre della legge di bilancio 2022   ha disposto inoltre la proroga fino al 31 dicembre 2024 delle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di efficienza energetica, di ristrutturazione edilizia, nonché per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici. Per tali ultime spese la norma riduce altresì l'importo massimo detraibile, fissandolo nella misura di 10.000 euro per l'anno 2022 e di 5.000 euro per gli anni 2023 e 2024.

Il comma 42 della medesima legge introduce una detrazione dall'imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le spese documentate sostenute dal 1°gennaio 2022 al 31 dicembre 2022 per la realizzazione di interventi direttamente finalizzati al superamento e all'eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti.

L'articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34   ha introdotto altresì un regime di tassazione agevolata per incentivare gli interventi su vecchi edifici, allo scopo di conseguire classi energetiche elevate e il rispetto delle norme antisismiche. Esso consiste nell'applicazione dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa sui trasferimenti di detti beni. In particolare si dispone in via temporanea (sino al 31 dicembre 2021) l'applicazione dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna, per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che entro i successivi dieci anni provvedono: alla demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale variazione oppure agli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, nonché agli interventi di ristrutturazione edilizia, come definiti dal TU edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001, articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), e all'alienazione degli stessi.

 

L'articolo 121 del decreto Rilancio riconosce inoltre per le spese sopra elencate la possibilità generalizzata di optare, in luogo della fruizione diretta della detrazione per interventi in materia edilizia ed energetica, per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi (cd. sconto in fattura) o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. Con la legge di bilancio 2022 tale misura viene estesa fino al 31 dicembre 2025, relativamente alle spese agevolabili con il superbonus (interventi trainanti e trainati), per le altre agevolazioni edilizie, l'opportunità è prevista fino al 2024.

 

Nel corso della XVIII legislatura sono state introdotte rilevanti modifiche all'imposta municipale unica, alcune temporanee altre a stabilite a regime.

Tra le prime si ricordano l'articolo 1, comma 743 della legge di bilancio 2022   che ha ridotto al 37,5 per cento per l'anno 2022 la misura dell'IMU in favore dei pensionati nonché l'articolo 22 del decreto legge n.21 del 2022   che ha riconosciuto un contributo, sotto forma di credito d'imposta, alle imprese turistico ricettive, pari al 50 per cento dell'importo dell'Imposta municipale propria - IMU versato a titolo di seconda rata per l'anno 2021, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate e che i soggetti indicati abbiano subìto una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi, nel secondo trimestre 2021, di almeno il 50 per cento rispetto al corrispondente periodo dell'anno 2019.

 

Accanto alle misure di natura transitoria legate all'emergenza da COVID-19, si segnala che la legge di bilancio 2021   ha introdotto una modifica operante a regime che prevede la riduzione a metà dell'IMU dovuta sull'unica unità immobiliare, purché non locata o data in comodato d'uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da soggetti non residenti nel territorio dello Stato, che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia. Per tali immobili la TARI o l'equivalente tariffa è applicata nella misura di due terzi (commi 48-49).

 

I commi da 738 a 783   delle legge di bilancio 2020 riformano l'assetto dell'imposizione immobiliare locale, unificando le due vigenti forme di prelievo (l'Imposta comunale sugli immobili, IMU e il Tributo per i servizi indivisibili, TASI) e facendo confluire la relativa normativa in un unico testo. L'aliquota di base è fissata allo 0,86 per cento e può essere manovrata dai comuni a determinate condizioni. Ulteriori aliquote sono definite nell'ambito di una griglia individuata con decreto del MEF. Sono introdotte modalità di pagamento telematiche.

La legge di bilancio 2020 ha inoltre disposto che l'aliquota di base per i fabbricati rurali ad uso strumentale è pari allo 0,1 per cento e i comuni possono solo ridurla fino all'azzeramento (comma 750) e ha anticipato al 2022 la deducibilità dell'IMU sugli immobili strumentali.

Tra le altre principali innovazioni:

• viene eliminata la possibilità di avere due abitazioni principali, una nel comune di residenza di ciascun coniuge;
• è precisato che il diritto di abitazione assegnata al genitore affidatario è considerato un diritto reale ai soli fini dell'IMU;
• è chiarito che le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d'anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori, o, se antecedente, dalla data di utilizzo;
• analogamente, per le aree fabbricabili si stabilisce che il valore è costituito da quello venale al 1° gennaio ovvero dall'adozione degli strumenti urbanistici in caso di variazione in corso d'anno;
• si consente ai comuni di affidare, fino alla scadenza del contratto, la gestione dell'IMU ai soggetti ai quali, al 31 dicembre 2019, è affidato il servizio di gestione della vecchia IMU o della TASI.

 

Per quanto attiene alla tassazione degli immobili produttivi e delle imprese immobiliari si segnala che il decreto-legge Rilancio, in ragione dell'emergenza coronavirus  , ha abolito la prima rata IMU 2020 per i possessori di immobili adibiti a stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali o stabilimenti termali, così come per gli immobili di agriturismi, villaggi turistici, ostelli della gioventù e campeggi, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività. L'agevolazione è estesa agli immobili in uso da parte di imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell'ambito di eventi fieristici o manifestazioni (articolo177).

Il comma 772 della legge di bilancio 2020   ha disposto, relativamente agli immobili strumentali, la deducibilità dell'IMU dal reddito di impresa e dal reddito derivante dall'esercizio di arti e professioni, diversamente da quanto accade per l'IRAP, imposta rispetto alla quale il tributo locale risulta, invece, indeducibile. In via transitoria, il comma 773, stabilisce che la deduzione si applica nella misura del 60 per cento per gli anni 2020 e 2021 (ovvero per i periodi d'imposta successivi a quello in corso, rispettivamente, al 31 dicembre 2019 e al 31 dicembre 2020), mentre l'intera deducibilità dell'IMU, dell'IMI e dell'IMIS ha effetto a decorrere dal 2022, ovvero dal periodo d'imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2021. La deducibilità per l'anno 2019 viene invece fissata nella misura del 50 per cento dai commi 4 e 5.

Si ricorda che l'articolo 3 del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, cd. decreto crescita, ha progressivamente incrementato la percentuale deducibile dal reddito d'impresa e dal reddito professionale dell'IMU dovuta sui beni strumentali, sino a raggiungere la totale deducibilità dell'imposta a decorrere dal 2023 (più precisamente, dal periodo d'imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2022). L'articolo 16-ter del medesimo decreto equipara, con una norma di interpretazione autentica, quindi retroattiva, le società agricole agli imprenditori agricoli a titolo principale (IAP) e ai coltivatori diretti, al fine di includerle nelle agevolazioni fiscali riconosciute a questi ultimi ai fini dell'imposta municipale propria.

Con riferimento alla tassazione delle imprese del settore immobiliare, la legge di bilancio 2019 (articolo 1, commi 7 e 8 della legge n. 145 del 2018) ha chiarito inoltre che, per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, gli interessi passivi riferiti a mutui ipotecari su immobili destinati alla locazione, sono esclusi dalla deducibilità secondo gli ordinari limiti e regole previsti dalla disciplina IRES (articolo 96 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi).

In sostanza, la norma è volta a mantenere ferma, per tali imprese, l'esclusione degli interessi passivi riferiti a mutui ipotecari su immobili destinati alla locazione dalla deducibilità secondo le regole ordinarie (ex articolo 96 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi - TUIR, di cui al D.P.R. n. 917 del 1986), ovvero nei limiti del 30 per cento del risultato operativo lordo (ROL).

 

Numerose modifiche sono intervenute anche sulla disciplina della TARI ovvero sul tributo destinato a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti che è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte suscettibili di produrre i rifiuti.

La legge di bilancio 2019   (articolo 1, comma 1091 della legge n. 145 del 2018) consente ai comuni che hanno approvato il bilancio di previsione ed il rendiconto entro i termini di legge, di destinare, con proprio regolamento, il maggiore gettito accertato e riscosso, relativo agli accertamenti dell'IMU e della TARI, nell'esercizio fiscale precedente a quello di riferimento risultante dal conto consuntivo approvato, nella misura massima del 5% e limitatamente all'anno di riferimento, al potenziamento delle risorse strumentali degli uffici comunali preposti alla gestione delle entrate e al trattamento accessorio del personale dipendente, anche di qualifica dirigenziale, in deroga ai limiti assunzionali di legge.

Il medesimo provvedimento (comma 1093) ha prorogato al 2019 la modalità di misurazione della TARI da parte dei comuni sulla base di un criterio medio-ordinario (ovvero in base alle quantità e qualità medie ordinarie di rifiuti prodotti per unità di superficie in relazione agli usi e alla tipologia di attività svolte) e non sull'effettiva quantità di rifiuti prodotti.

 

Il decreto legge 124 del 2019    aveva in precedenza già inciso significativamente sulla disciplina:

• prorogava la modalità di misurazione della Tari da parte dei Comuni sulla base di un criterio medio-ordinario e non sull'effettiva quantità di rifiuti prodotti;
• fissava al 30 aprile il termine di deliberazione delle tariffe Tari per l'anno 2020;
• prevedeva l'accesso a condizioni tariffarie agevolate alla fornitura del servizio di gestione integrato dei rifiuti urbani e assimilati agli utenti domestici che si trovino in condizioni economico-sociali disagiate;
• consentiva, dal 1° gennaio 2021, l'accesso in modo automatico al bonus sociale.

Al fine di incoraggiare l'emersione di base imponibile, il legislatore nel tempo ha esteso il regime della cd. cedolare secca (che consente di optare per un'imposta sostitutiva ad aliquota unica, in luogo delle ordinarie regole IRPEF) sui redditi derivanti dalle locazioni immobiliari. Il regime agevolato consente di applicare ai redditi derivanti da locazione (ai sensi dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23  ) un' imposta sostitutiva del 21% (ovvero del 10% in presenza di locazioni a canone concordato). Successivamente il comma 6 della legge di bilancio 2020   ha ridotto dal 15 al 10 per cento, a regime, la misura dell'aliquota della cedolare secca da applicare ai canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa. In precedenza il decreto legge n. 162 del 2019   aveva già esteso ai comuni per i quali era stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi, inclusi i comuni colpiti dagli eventi sismici del Centro Italia, la riduzione dell'aliquota dal 15 al 10 per cento, a regime, della cedolare secca da applicare ai canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa

 

In precedenza, i commi 381-384 della legge di bilancio 2021    avevano attribuito un contributo a fondo perduto, per l'anno 2021, al locatore di immobile adibito a uso abitativo (solo abitazione principale) situato in un comune ad alta tensione abitativa in caso di riduzione del canone di locazione. Il contributo era pari al 50% della riduzione del canone entro il limite massimo annuo di 1.200 euro per singolo locatore. Tale misura è stata comunque successivamente abrogata dall'articolo 42, comma 8, del decreto legge 22 marzo 2021, n. 41.  

 

Per fronteggiare gli effetti negativi della pandemia, l'articolo 28 del dl 34 del 2020   avevano introdotto anche un credito d'imposta per l'ammontare mensile del canone di locazione di immobili a uso non abitativo a favore di alcuni soggetti esercenti attività d'impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro, che avevano subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi. Per le strutture alberghiere e agrituristiche, le agenzie di viaggio e turismo e i tour operator, il credito d'imposta spetta indipendentemente dal volume di affari registrato nel periodo d'imposta precedente. La disposizione estendeva il credito d'imposta, anche se in misura minore, alle imprese esercenti attività di commercio al dettaglio, con ricavi o compensi superiori a 5 milioni di euro ed elimina, per le imprese che hanno avviato l'attività nel 2019 e per alcuni comuni colpiti da eventi calamitosi (con stato di emergenza ancora in atto alla data di dichiarazione dello stato di emergenza Covid-19).

 

Si segnala inoltre che l'articolo 3-bis del decreto-legge n. 34 del 2019   ha abrogato l'obbligo della comunicazione della proroga della cedolare secca e la relativa sanzione, mentre l'articolo 1, comma 59 della legge di bilancio 2019 ha esteso il regime della cedolare ai contratti stipulati nell'anno 2019 relativi a locali commerciali classificati nella categoria catastale C/1 fino a 600 mq di superficie. Lo stesso provvedimento (comma 1127) ha elevato al cento per cento la misura del relativo acconto a decorrere dal 2021.

 

Con riferimento al regime fiscale delle locazioni, si rammenta alla luce delle ultime novità normative che la dichiarazione con cui si attesta la rispondenza del contenuto economico e normativo di un contratto di locazione a canone concordato - transitorio o per studenti universitari - agli accordi definiti a livello locale, possa essere fatta valere per tutti i contratti di locazione stipulati successivamente al suo rilascio e aventi il medesimo contenuto del contratto per cui è stata rilasciata, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell'immobile o dell'Accordo Territoriale del Comune a cui essa si riferisce (articolo 7 del decreto-legge n. 73 del 2022).